直击业绩会 | 郁亮再开万科“活下去”药方
时间:2020-03-23 14:23:03 点击:

直击业绩会 | 郁亮再开万科“活下去”药方

万科方面表示,将以“聚焦产品服务,深化组织重建,巩固提升基本盘”作为2020年度工作主题,做好各项工作。此外,万科董事会主席郁亮在业绩推介会上再次回应,万科物业短期内暂时没有上市的计划。


昨晚(3月17日),万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)在线上召开了2019年度业绩推介会。


和此前阵容相比,除了董事会主席郁亮、总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭外,此次还新增了执行副总裁兼财务负责人韩慧华。


“活下去成为特别真实的存在”

成立于1984年的万科在刚刚过去的2019年度过了35周岁。


穿行过多个行业周期的万科,用郁亮的话说,经历了1993年开始的宏观调控、1998年亚洲金融危机、2003年非典,以及2008年由次贷危机引发的全球金融危机,这中间有经验也有教训。


这家由危机感驱动的公司永远在思考如何“活下去”以及“活得更好”。去年11月,郁亮说要做“活到最后的企业”,在展望2020年的目标与行动沟通会上,4000多字的报告里万科提了14次“未来”。


疫情当下,郁亮重提一年半前给万科招致诸多争议的“活下去”。他称当时只是出于居安思危的考虑,“让我们时刻保持清醒和警惕,但没想到,今天‘活下去’成了特别真实的存在。每家企业都在赛场上,没有退路”。


祝九胜坦承“疫情对万科的影响相当大”,他从销售、交付、现金流、开复工等方面举例,“万科2-3月份销售同比降低510亿元,万科在湖北进入的3个城市(武汉、宜昌和鄂州)1月23日之后基本没有新增销售”。疫情也给交付带来了新的压力,“以一季度为例,疫情让我们对1万户客户有交付延缓的可能性,全年的影响大概涉及3.9万户”。复工方面,今年万科开工比以往年度整整晚了40天,为了具化这一时长,祝九胜不忘强调“40天可是一年的九分之一”。销售承压导致回款减少,疫情期间相应增加了防疫成本,这些影响最终都体现在现金流上。


即便如此,万科依然拒绝降价促销,祝九胜称,集团不会对一线价格管理提原则性指引,每个项目的具体情况都是一线公司根据客户需求和访谈进行价格管理。


他坚持稳定的融资策略,LPR的改革在祝九胜看来主要是利好实体经济,对地产行业的影响不直接不明显。为了确保现金流安全,万科在拿地端将遵循既往的投资逻辑和原则,逆周期操作的可能性不大,“保持手中有余粮才能抓住以后更多的机会”。


“人财地”才是其面向未来的家底。


从数据看,万科有着一个非常丰厚的“超级底盘”。

1、人势:13万员工,千万级客户量

员工代表企业的组织能力,是创造价值的根本;而客户代表企业积累的品牌资产,是长期价值的保证。


1)从员工看,万科目前员工共13万人,其中房开2万人、物业10万人、其他业务1万人。2万地产员工中,非营销序列1.4万人,按6300亿销售额计算,人均效能4500万/人,平均年龄31岁,这是一只年轻、高效的团队。


10万物业人中,即使春节疫情期间,也达到日均5.3万人值守的在岗量,为在家隔离的业主提供了暖心服务,通过了这一次疫情的大考。


2)从客户看,万科服务小区达2663个,商业/写字楼639个,覆盖319万户家庭,1万户商家。

319万户家庭,长期业主量接近1000万,若算上去万科商业购物的消费者,和在其写字楼工作的上班族,万科的客户体量达千万级。


可以说,高质量的人才队伍,大体量的客户群体,和相对较好的口碑,构成了万科的“人势”底盘,这是其长期保持规模高位的基本保障。


销售额增速放缓 南方区域垫底

为了“活到最后”,也为了更好的“未来”,整个2019年,万科都在强调“收敛聚焦、巩固提升基本盘”,基本盘贯穿了万科的2019。


根据国家统计局数据,2019年全国商品房销售面积17.16亿平米,同比下降0.1%;销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比2018年低1.5个百分点。在房地产行业规模增速放缓的背景下,2019年万科销售金额创下单年销售额新高,但增幅也是近年来的新低。


销售额增速的放缓似乎也体现在拿地端的“佛系”。2019年,万科获取新项目147个,权益地价总额约1549.6亿元。相较过往两年收缩明显,2017年和2018年,万科新增项目分别为221个、241个,新增的建筑面积分别达到4613万平方米、5071万平方米,拿地权益总价则分别为1957.93亿元、1659.82亿元。


截至报告期末,万科持有货币资金1661.9亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和938.9亿元;净负债率为33.9%,持续保持行业低位。


负债方面,2019年底,万科有息负债2578.5亿元,较2018年底减少33.8亿元,这也是其过去六年多时间里首次降低负债。与此同时,万科2019年经营活动产生的现金流量净额为456.87亿元,投资活动产生的现金流量净额-286.27亿元,虽然比2018年末有所改善,但依然没有回正。


财报显示,2019年万科实现销售面积4112.2万平方米,同比增长1.8%;全年销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%,增幅低于统计局同比增长6.5%的行业数据。


值得注意的是,近几年来,万科几大区域的销售逐渐出现失衡的情况,南方区域业绩下滑明显,2019年更是以1274.23亿的销售成绩在四个区域中垫底,占比为20.2%。


宝能系”减持 钜盛华降至第五大股东

“股东买卖股票是股东的权利,我们根据信息披露的要求,该披露的已经在公告中披露了”,面对媒体关于“宝能系”减持的问题,万科董秘朱旭在业绩会上回应。


万科最新的股东情况表显示,“宝能系”旗下的深圳市钜盛华股份有限公司(下称“钜盛华”)持股比例已经降至3.57%,为万科第五大股东,而去年年底钜盛华持股为8.39%,为万科第三大股东。


此外,“宝能系”旗下的前海人寿保险股份有限公司(下称前海人寿)也不再是万科前10大股东。与此同时,中国证券金融股份有限公司和中国人寿保险股份有限公司新进万科的前10大股东名单,陆股通较三季度末增持0.6%,以4.32%的持股比例跃升至第三大股东。


物业没有上市计划


物业上市是市场对于万科的另一个关注焦点,针对物业上市问题,郁亮再次表明态度:我们物业暂时没有上市计划,或者说在相当长一段时间内没有上市计划,当人们把万科物业当成城市服务商的时候我们才会考虑让它上市,这点请大家耐心等一等,让它更好地成长以后再让它上市。



提高“免疫力”

中长期来看,房地产行业已步入存量竞争时代,市场从卖方市场转变为买方市场,对客户的竞争更加激烈,对企业综合实力的考量更加严峻。短期来看,疫情进一步加大了不确定性,对企业在认识、态度、能力、行动方面提出了更高要求。


郁亮认为,企业的健康和免疫力是企业活下去的基础,如何让企业更健康,如何在这个过程中改变自身、构筑更强大的抗冲击能力,是企业在现阶段必须完成的课题。


“企业的免疫力来自于两个方面,首先要记住客户是我们的衣食父母,只有照顾好自己的衣食父母我们才能生存下来,也才有发展的前提,有客户信任才有我们的未来。第二个方面体现在现金为王,手有余粮。万科始终追求有利润的收入和有现金流的利润。”郁亮说,敏锐发现、更深入理解危机对城市发展、客户需求的改变,是创新动力的来源,更是培养未来竞争力的重要起点。“坚持在变化中不变的东西,寻找变化中可能的机会,让自己能够健康地活下去、活得好、活得久。”他表示。


年报披露,2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上,重点做好三件事情:

1

对市场环境变化进行更深入的分析,回到基本商业逻辑,探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法;

2

聚焦产品力和服务力,做好精益运营,提升竞争能力和经营效益;

3

深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能,完成事人匹配。


      
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